新築マンションなのに修繕積立金が値上げ!適正な目安と平均は?

みつおパパ
最近は新築マンションでも管理費や修繕積立金がいきなり値上げされるトラブルもあるようだよ。低い金額で募集して、全戸完売になったら値上げが通告されるんだ。なんか騙された気にもなるよね。
ななみママ
確かにその話はよく聞くわね。だけどそのための入居審査だったり、価格設定なんじゃないかしら。多分ギリギリの収入の人は審査で弾かれるはずだし、修繕積立金は値上げが前提のものでしょ?毎年値上げするのか、段階的に値上げしていくのかの違いで、実態は同じなのかもよ?
岩谷せんせい
管理費・修繕積立金の収支計画はデベロッパーが販売前から綿密に計算していますし、それはデベロッパーに入ってくるお金(利益)ではないのでちゃんと作られているはずです。またデベロッパーとしても「マンションを売る」という最初の段階があるので、管理費・修繕積立金を多少安く設定しておくというのは普通の話です。ななみさんの言う通り、「修繕積立金は値上がりするもの」という理解をそろそろ購入者も常識として持っておくべきだと思います。

適正な修繕積立金の価格っていくらなの?

koji

「適正な修繕積立金」という言葉自体は私は疑問を隠せませんが、一応国土交通省における「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、

15階未満の高層住宅においては建築延床面積が5000㎡未満の場合、
1㎡あたり月額218円の修繕積立金が必要

マンションの修繕積立金に関するガイドライン

としています。例えば、あなたがお住まいのマンションのお部屋が60㎡だとしたら、【60✕218円=13,080円】ということになります。ただ、タワーマンションや高層マンションにおける、特別な共用設備(ジム・バー・プール・エスカレーター・ゲストルームなど)がある場合は、そこにさらに上乗せされます。

最初は安く設定し、年々高く設定していく

「年々修繕積立金の値段が上がっていくのが悩みです」

と言う方がいらっしゃいますが、修繕積立金とはそういうものです。

よく考えてみてください。「修繕」とは、建物の劣化に対応する処置です。購入当初の修繕積立金が安いのは当たり前で、築年数が増えれば増えるほど修繕積立金も増額されるのは当然の形ではないでしょうか。また、修繕積立金は「大規模修繕工事」だけのための積立金ではありません。日々の突発的な事故において修繕が必要なときには、修繕積立金が取り崩されます。従って、新築当初ももしものためにお金をたくわえておく必要があるのです。

そしてその「もしも」が起こったとき、マンションとしての修繕積立金は一時的に失われてしまうため、修繕積立金を値上げする自体に陥るかもしれません。

修繕積立金を値上げしてマンション管理会社が大儲けしている?

よく誤解されるのですが、マンションの管理費や修繕積立金を値上げしても、マンション管理会社の懐にそれが入るわけではありません。「管理委託費」として管理費から徴収していますが、それとマンション内の管理費・修繕積立金の値上げは全くの別物です。

マンション管理会社から「来月から修繕積立金を値上げします」と発表があったとしても、それはあくまで管理組合の立場でお話しているはずです。管理会社は管理組合の会計処理を代行しており「このままだと修繕積立金が足りません」ということを管理組合に説明し、決断しているのはあくまで管理組合なのです。

管理組合の会計は非営利会計(例:お小遣い帳)なので、そもそも収支において「利益」という概念がありません。ですからその儲けに対して税金もかかりません。

そこにマンション管理会社が手を出すこともできないので、「修繕積立金を値上げする管理会社は悪質だ」というのは判断として間違っています。

適正価格なのかどうかはマンション管理会社に聞いてみる

大きなマンション、管理がしっかりしているマンションであれば問題ありませんが、何かマンション内の会計上で不安なことがあるという場合は管理会社に直接聞いてみるのが一番です。管理会社の仕事はよく誤解されていますが、マンション管理組合の管理の「代行」です。あくまで第三者的立場でマンションの管理・価値向上のお手伝いをしています。

その修繕積立金の20年先・30年先まで収支フローを組んでいますし、各居住者の滞納状況なども把握しています。利益を貪ろう・管理組合を食い物にしようという管理会社は少ないです。そもそもデベロッパーの傘下にあって、薄給のビジネスモデルですから、利益の追求は現状後回しになっています。