事故物件・自殺者が出たマンションを高く売却したい

ななみママ
隣町で売り出しているマンション、すごく安いと思ったらどうやら旦那さんが亡くなったからみたいよ。しかも「自殺」らしいの。こうなってしまった物件は大幅に値下げするしか策はないのかしらね…。
みつおパパ
え!自殺?!それって「事故物件」ってやつだよな。やっぱり買い手としてはデリケートで気になっちゃうポイントだよなぁ。
岩谷せんせい
自殺があった物件は「事故物件」に該当し、居住用のマンションとして売り出す際には買主へ告知義務が生じます。ただ現実問題、自殺があった物件を近隣相場の価格や、売主の希望価格通りに売ることは難しいんです。

自殺者が出た事故物件は単純に「売ること」自体難しくなる

jisatsu

自殺に伴う物件の瑕疵・欠陥は「心理的瑕疵」に該当し、買い主に対して必ず告知しなければいけません。事故物件に対する尺度は個人によって本当に受け取り方が異なるため、売主であるあなたが「大丈夫」と思っていても、買主にとっては「大問題」であることがほとんどです。

特に自殺があったマンションとなると、相当な価格下落・値下げを覚悟で、むしろ捨てるような気持ちで売りに出した方がいいでしょう。

マンションにおける事故物件は本当に売りにくい

マンション内で自殺があった場合、その住戸だけでなく、マンション全体の価値が下落してしまうため非常にイメージがダウンします。残された家族も、周囲の目線に耐え切れず住戸を売り出す方が多いと思います。

例えば、戸建てにおける自殺であれば、土地を分割して売りに出したり、取り壊してセミナールームや宿泊施設として再建すれば誰にも告知せず売りに出すことができます。しかしマンションではそれができないため、たとえ価格を下げたとしても「事故物件だから」とふるいにかけられスルーされてしまうのです。

清原和博選手のマンション事例

麻薬取締法で逮捕された元プロ野球選手の清原和博氏が住んでいたとされるマンションも、今は「心理的瑕疵」に該当する事故物件です。清原和博氏が実際に住んでいたマンションはもちろん、他の空き物件や周囲のマンションにおいても大幅な価格下落が起こっていて、買主が見つかっていない状況が続いているそうです。

このように心理的瑕疵は自殺だけに限りません。自分が「大丈夫だ」と思っていても、周囲から見たら明らかにマイナスイメージを抱くものはたくさんあります。あくまで客観的に判断し、「これは伝えたほうがいいのかな?」と少しでも思うようなことがあれば前もって伝えておきましょう。

それを隠し後日に判明すれば賠償請求を求められることがあります。

病死は事故物件に該当する?

病死は事件性がなければ事故物件に該当せず、告知義務を伴いません。しかし、90%以上の買主さんが売主・借り主・居住者に関して質問をされますので、現実問題「病死」の事実をお話しないことはありません。告知義務が無いことを利用して「言えません」「分かりません」と隠すようなことをするとかえって買い手が見つからないことが多いのです。

確かに隠し通すこともできるのですが、マンションという共同住宅の場においては、遅かれ早かれ買主さんの耳に届いてしまいます。告知義務が無くても、担当の営業マンには知らせておいた方がいいでしょう。

孤独死は事故物件に該当する?

孤独死については明確な規定がありません。しかしこれも病死と同様、その事実は営業マンに伝えておくようにしましょう。「売主さんだけ」が知っている事実というのは、トラブルを招きやすく、解決に時間がかかることも多いです。

特に大規模なマンションにおいては孤独死は日常茶飯事です。専有部の排水管工事として家の中に立ち入るとき、孤独死の現場を目撃することが非常に多く社会現象にもなっていますよね。次期に法律の整備も進むでしょうが、買主の目線に立てば「規制がないから」という理由で隠すのはやめた方がいいでしょう。

買取業者に依頼して売る

どうしても売れない物件は不動産買取業者に対して売ってしまうことが最も現実的かもしれません。

一般人を相手にした不動産売買ではほぼ間違いなく買い手は付きませんが、買取を専門とした不動産業者に依頼すればほぼ100%買取ってくれます。しかし、市場で売りに出す価格よりもさらに低い価格での取引になるため、少しでも「もうけたい」「お金を手にしたい」という方にはおすすめできません。

売却価額 スピード感
仲介業者を通じて売買 高い 遅い
買取業者と直接売買 低い 早い

時間が解決してくれることもある

実は、事故物件というのは私達が今暮らしている回りにもたくさん存在し、普通に取引されている事例もあるにはあります。昔は人を刀や鉄砲で殺すのは当たり前の時代ですから、この長い地球上の歴史において、事故の跡地ではない土地を見つける方が難しいかもしれません。不謹慎な話ですが、東日本大震災があった東北沿岸地方はほぼ全て事故の跡地です。しかし今ではだいぶ当時の活気が戻ってきていますし、津波の影響を受けてなお残っているマンションは価額が上がっているケースもあります。

また、「住めれば良い」として安い事故物件を渡り歩いている変わった方もいます。例えば最近話題のメイプル超合金・カズレーザーさんは、家賃1万円の事故物件に暮らしているそうです。これは賃貸の事例ですが、買手が「全くいない」わけではありません。

事故物件は時間の経過や風化に伴い、それを解決してくれることもあるのです。「先月この物件で自殺がありました」と聞くよりも、「5年前この物件で自殺がありました」と聞くほうが明らかにイメージは違います。確かに嫌な人はとことん嫌いますが、買い手の需要はあるため、時間がかかってもいいという方は少し待ってみるというのも方法の一つです。

また、こういう時こそマンション一括査定を活用し「うちが絶対に売ってみせます!」という不動産業者を探しだす・募るのも有効です。