マンションの専有部分の修繕・リフォームは勝手にやっていいの?

みつおパパ
マンションを売り出すにあたって、多少のリフォームをしといた方がいいんじゃないかと思うんだ。買主さんとしても印象がいいだろうからね。
ななみママ
そうね、でも理事長さんに許可を取らずにやっていいものなのかしら。ご近所さんにも一声かけとかないとトラブルになりそうじゃない?
岩谷せんせい
専有部分の修繕は基本的に自由に行って構いません。ただ、共用部分や他の区分所有者の専有部分に影響を与えるときは理事長の承認が必要です。そうでなくてもマナーとして声をかけることは必要でしょうね。

専有部分の修繕・リフォームをする際の注意点

マンションの専有部分は基本的に区分所有者自身のものなので、その修繕・リフォームのために他の区分所有者に対して許可を得る必要はありません。

しかし、共同生活を行うマンションにおいて、他の区分所有者やマンションの共用部分に特別な影響を及ぼす際は理事長の承認が必要になります。また、その工事で他の区分所有者の専有部分や、自己所有でない共有部分の使用を請求することもできます。

大掛かりなリフォームを行う場合
大規模な修繕としてリフォームを行うことが明らかな場合は、理事長に対して、工事の施工概要・工程表・図面を提出します。マンションの規約が細かく規定されている場合もあるので、まずは管理会社(理事長より管理会社が確実です)に連絡しましょう。

理事長の承認を得るためのフロー

「理事長の承認」と聞くと難しそうな印象を受けますが、フローは非常に単純です。

形式的な流れを解説すると、

理事長に修繕・工事の旨を連絡
理事会で協議
理事会で決議・承認
工事発注

となります。「理事長の承認」といっても、理事会全体での決議になりますので理事長が単独で行うものではありません。また、実務的なことを言うと理事長に自分で連絡するより管理会社に連絡した方がスムーズです(どうせ理事長も管理会社に連絡を入れますし)。

直接理事長に言いづらいという人も多いでしょうから、まずは担当フロント(営業)に連絡して「部屋のリフォームをするので許可がほしい」と言いましょう。会社によって色々手続きがある場合もありますが、次回の理事会での議案として組み入れてくれるはずです。基本的に売却を前提としたリフォームや修繕であれば拒否されることはありません。

トラブルを防ぐために周囲の区分所有者に声をかけておこう
承認を得たらその後は工事の手続きを進めて構いません。しかし、マナーとして周囲への連絡はしておいた方がいいです。もしかしたら、お隣のベランダやバルコニーを足場として使用することも考えられます。騒音も全く出ないということもないでしょう。管理会社に頼んで該当階の全戸にお知らせを流してもらったりすることもできます。しかし最低限、お隣さんや上下の居住者さんには声をかけておいた方がいいですね。

リフォームすれば高く売れるわけではないが売れやすくはなる

reform

「リフォームした方が高く売れるのではないか?」と思う方は多いでしょう。結論から言うと、リフォームすれば高く売れるという根拠はどこにもありません。

高く売れたとしても、リフォームや修繕にかかったお金を差し引いたらマイナスに転化することも考えられます。しかし、みつおさんが言うように「買主からの印象」は確かに良いですし、売れるスピードも早くなります。「早く売りたいけど今の状態のままではすぐに売れる自信が無い」という場合は多少遠回りでもリフォームする方が早いでしょう。

ハウスクリーニングは絶対にやるべき

リフォームといった大掛かりなものを行わないまでも、売却を考えているならハウスクリーニングは最低限行うべきです。当サイトで、マンションの売却経験がある方74名に「マンション売却時にやっておけばよかったことは?」とアンケートを取ったところ様々な答えがありましたが、「ハウスクリーニングをしておけばよかった」という方が7名もいらっしゃいました。

直接的に「ハウスクリーニング」という言葉を出さないまでも、

・部屋を常に綺麗にしておくのは大変だった
・内覧時に水場をよく見られ掃除が足りていなかったのでドキドキした
・家族で一日がかりで掃除をしたが時間的なことを考えると頼んだ方がよかった
・障子・ふすま・壁紙は最低限変えるべきだった
・フローリングのワックスだけでもかけておけばよかった

と回答する方が目立ちました。これは売却価額を上下させるものではなく、買主さんに与える印象や、売却価額からは見えない価値を提供するものだと思います。

ちなみにハウスクリーニングにおいて理事長の承認は不要です。

リフォームする前提で購入している買主もいる

買主さんの中では、購入後のリフォームを頭に入れた状態でマンションを購入する方も少なくありません。そうした方はリフォームにかかるお金を考えてマンションを買っていくので、リフォーム済みのマンションだと選択肢に入ってこないケースも出てきます。

マンションを売る上で大切なことは、原状回復のための工事ではなく、大事に使ってきたという思いと清潔感があれば構いません。部屋中穴だらけであるとか、塗装がハゲまくっているということがなければ、リフォームは必要ないと個人的に感じています。

実際に「リフォーム済み」という物件が高く売れているという実績もありませんし、広告料や掃除にお金を回したほうが良いのではないかと思います。