民泊を規約で禁止させたい!知らない外国人がマンション内をウロウロ

みつおパパ
最近うちのマンションでも民泊として貸し出している人が増えているみたいだね。エントランスで知らない人がうろうろしていたり、メールボックスを開け閉めして何かを探している人をよく見る気がするよ。
ななみママ
正直言って迷惑だし、子供がいる家庭としては怖いわよね。理事会の中でも話し合ってくれているみたいだけど、具体的に禁止したりっていうのはできるかしらね。
岩谷せんせい
「民泊」は賃貸業法とホテル業法のちょうど中間的な立ち位置にいて、具体的な法律が定まっていない状態です。従って、何か問題があったときは都合のいい方の法律を拝借して逃げ回っている状況です。しかしマンション内の規約で規定することは可能ですし、今後必ず民泊に関する法律が出来上がるはずです。

民泊利用者を制限したり禁止させることはできるの?

結論から言うと、民泊を制限するのも禁止することもできます。

しかし、その当事者としてはいくらでも抜け道がある現状なので、各居住者のみなさんが「マンションを守る」という意識で取り組まないと現実的な対処ができません。

民泊を制限・禁止する

gaijin

民泊を制限・禁止させるためにはまず、規約で「専ら住居のための使用」であることを明確に謳うことが必要です。しかし、現状ほとんどのマンションがこれを謳っていますが、「住居」という解釈に民泊を含む・含まないという理解が二分するため、ほとんど効果を持ちません。

従って、使用細則で民泊に関する規定を取り決めることが必要です。恐らくほぼすべてのマンションで民泊に関する使用細則は存在しないと思うので、管理会社に頼んで作ってもらうことになります。その前に、理事会決議・総会決議を経ることになるため、その実現のためには少し時間がかかることも覚えておきましょう。

民泊の多いマンションの資産価値は「確実に」低下する

民泊がなぜ生まれたかというと、今の日本のホテル不足と、住居の供給過多に伴う空き家問題を解決するためです。日本は世界屈指の観光大国ですし、2020年には東京オリンピックも控えています。この現状に立ち向かうためには、今のホテル数では明らかに不足しており、民間の自宅を貸し出す「民泊」に大きな期待がかけられているのです。

国としてもこれを実現させるため大きな取り組みを行っており、新たな不動産投資ビジネスとして、海外投資家も日本の空き家をたくさん購入しているといいます。

この民泊が戸建ての空き家を利用するビジネスならここまで問題になりませんが、マンションで民泊を行うとなると、そこに住まう人たちに様々な問題を与え、資産価値の低下を招くことになります。

管理組合が成立しなくなる

マンションの資産価値が高いマンションとは、「オーナー=居住者」率の高いマンションです。つまり、不動産投資の対象となっていないマンション。

投資家ばかりのマンションで管理組合を運営するのは大変です。なぜならオーナーがそこに実際に住んでいないので、問題の把握ができず、問題が起こっていたとしてもそれを置き去りにしてしまうからです。

賃借人や民泊利用者ばかりのマンションでは、そのマンションをよりよくしていこうと思う人はほとんどいません。しかしマンションを購入し、そこに実際に住んでいるとなれば、「もっとよくしたい」「資産価値を高めたい・落としたくない」と思うのは自然のことです。

誰か一人でも賃貸や民泊として資産活用を始めれば、見えないところで資産価値が落ちていってしまいます。

民泊を規約で制限・禁止することの弊害は?

民泊を制限・禁止することの弊害ももちろんあります。それは、いざ自分がこのマンションを手放したいと思った時、「売却」という手段しかなくなってしまうことです。

ただ、売却・賃貸・民泊どれが一番得する手放し方?でも解説しましたが、今の時代は「売却」が最も現実的で得する手放し方ですので、そこまで問題にはなりません。しかし、長期的な目線で不動産投資というものを行っていける方であれば、賃貸や民泊という手段が絶たれることは大きなデメリットになります。

規定するのは簡単ですが、それをなかったことにするのは非常に大変です。マンションを売却する方のほとんどは当初「永住」を目的に購入されていた方ばかりです。いつ自分がこのマンションを手放す当事者になるかはわからないので、規定してしまうことのデメリットも十分把握しておきましょう。