ローン返済中のマンション売却で気を付けることまとめ

みつおパパ
ローン返済中でもマンションを売却することってできるんでしょうか?妻のお腹には2人目の子どもがいて、お隣に迷惑がかからないようこれを機に一戸建てに引っ越したいんです。1人目の小学校入学も控えていてタイミング的にはバッチリだと思います。ただローンが残っていることだけが気がかりです。
岩谷せんせい
結論から言うと、「ローンが残ったまま」では売却(所有権の移転)ができません。しかし、マンションを売りに出すことは可能です。

ローン返済中のマンションを売却するための方法

マンションを購入してローンを組む際に、金融機関の担保として抵当権を設定したはずですが、その抹消手続きの条件が「住宅ローンの完済」となっているはずです。

ローンが残っている=金融機関が立替えている

というイメージなので、完済できていない状態ではマンションの所有権はあなたではなく金融機関にある状況なのです。不動産登記法上は「抵当権者」が最も強い立場にありますから、この抹消手続きができなければマンションの売却はできません。

マンション購入額を金融機関があなたに代わって立て替えるという金銭的なリスクを負う代わりに、「抵当権」という法律上最も強い権力が与えられ、金融機関がそのマンションの所有権を主張できるのです。他人から借りた金で買ったものを借りた人に黙って売る、というのはいくらなんでも酷すぎますからね。

しかし、不動産というものの性質や実務上の利便性を考慮し、マンションを売りに出して換金することは可能になっています。その換金できたお金で残ローンを完済できれば、同時に抵当権も抹消され、新たな所有者に売り渡すことができます。しかしその換金できたお金(売却価格)で必ずしも残ローンを完済できるわけではありません。

  • 売却価格が残ローンと同額収支ゼロ
  • 売却価格が残ローンを上回る黒字
  • 売却価格が残ローンを下回る赤字(持ち出しのお金や買い替えローンで補填も可能)
  • 売却価格が残ローンを大きく下回る赤字任意売却・競売などの手続き

つまり、住宅ローンが残ったままマンションを売却するには、実際に売りに出すマンションが一体いくらなのか??という「査定」が非常に重要となります。

マンション売却査定にかかる費用

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マンションの売却査定額を見積もってもらうことにお金はかかりません。しかし、依頼する不動産業者によって大きく査定額が異なり、また具体的な販売戦略も異なるため、目に見えない費用がかかってくることがあります。

例えば、地元のA不動産で査定を依頼して3000万円という査定額が出て、となり町のB不動産で査定を依頼したら4000万円だったという場合、査定自体は無料ですが、実質の売却損は1000万円という金額になります。

「査定額通りに売れるか」というのはまた別の話ですが、当サイトで「マンション売却経験者」74名に、「査定額通りにマンションが売れましたか?」というアンケートを取ったところ、52名(70%)が「査定額通り」、13名が「査定額以下」、9名が「査定額以上」という結果になりました。

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つまり何が言いたいかというと、ローンが残っている状態でマンションを売却するにはまず査定をしてもらい、その査定には複数の業者を噛ませ、あなたのマンションの本当の売却見込額を把握する必要があるということです。

その査定には、恐らくべらぼうに査定額が高い会社や、逆に低い会社もあると思いますが、不動産の仲介業者というのは「これでやります」と言ったからにはその査定額通りにどんな方法を使ってでも売ってきます。営業マンというのはそういうものです。また「売れる」と営業マンが見込んだ物件というのは、実はおもしろいように売れていきます。

今不動産会社はかなり窮地に立たされていますし、世間的なイメージがあまり良くないのでそうそう変なことはしてきません。私も不動産営業出身ですが、長年培ってきたカンと経験で「これは売れるな」と思ったものというのは、売れていくものなんです。ですからそうした営業マンの選定や、査定額からあなたが不動産業者を査定する目線が必要になります。

空き家として放置すると固定資産税を最大6倍搾取される

「イザという時のために空き家にしておこう」
「売却はそんなに急いでいない」
「賃貸で資産活用してみようかな」

と、マンションを売りに出さず、または時間的な猶予を持たせて空き家化させることは絶対にしてはいけません。2015年に空き家対策法が施行され、その対象(特定空き家)に指定されてしまうと、これまでよりも大幅な固定資産税を請求されることとなります。今はマンションではなく戸建てが自治体の標的となり固定資産税を根こそぎ請求されていると聞きますが、近い将来(少なくとも2020年東京オリンピックまでに)必ずマンションも標的になることでしょう。実際に空き家の60%はマンションの空室だと言いますから、戸建てよりも数としては多いので。ただ、実態を把握しづらく、賃貸としてたまたま空室になっているものも含まれているため今は保留になっています。

せまい国土に何も活用していない陸の軍艦島があることは国益を削がれることですし、治安の悪化にも繋がるためこれは致し方ありません。これは空室が続いて資産化ができていない賃貸や法整備が整わない民泊なども該当になるようなので、甘い気持ちで資産化を考えているようなら今すぐマンションを売却してください。