マンションから新居への住み替えは【売り・買い】どちらが先?

みつおパパ
このマンションを売却することはもう決まっているけど、新居を購入する前に売った方がいいのか、それとも買った方がいいのか、判断に迷うね。
ななみママ
先に買うメリットは「内覧」にかける手間が無いってところよね。精神的にはこれが一番だけど、売れるのを後回しにすることの弊害も大きそうね。
岩谷せんせい
判断に迷ってしまうのはどちらも正攻法だからです。それぞれにメリット・デメリットがありますから、自分の環境に置き換えて判断してみてください。

マンションから新居へ住み替える際の売却タイミング

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マンションの売却と新居の購入のタイミングで重視するのは「時間」と「お金」です。

離婚・転勤・妊娠発覚など、時間的な制約がある方は有無を言わさず「売却」です。面倒であっても一時的に賃貸に住んで対策を練る方が総合的なキャッシュアウトを防ぐことができます。しかし、時間的な制約がない、選択の自由があるのであれば、ゆっくり売却・購入の優先度を決めて考えるべきでしょう。

また資金的に余裕が無いと「新居の購入」という判断ができないはずです。今テーマにおいては時間とお金が最も重要です。

売却と購入の比較

売却が先 購入が先
メリット ・資金的な余裕ができる
・住宅ローンを受けやすい
・内覧にかける準備が無い
・家族に負担がかからない
・適正価格で売れる
デメリット ・内覧に手間がかかる
・家族の強力が必要
・一時的に賃貸に住まうなど売却後の手間が多い
・銀行の審査が通りにくい
・売れるまで管理費等を支払い続けなければいけない

内覧の手間が無い「購入」が総合的なメリット大

当サイトとしては、時間とお金に余裕がある方は、「購入」を先にしてしまう方が良いと考えています。

より高く・早く売るためには、そのマイナス要因を一つづつ減らしていくべきだと考えているからです。その一番の要因となっているのが居住者ありの中での内覧です。売り出し物件の半分以上が、売主さんが居住されながらの内覧なので「自分も大丈夫だろう」と思うかもしれませんが、買主さんの行動パターンとしては「居住中でない内覧物件」から見て回っているんです。

自分が買主の気持ちになればわかりますよね。まだ自分のものではないにしろ、将来の自分の住処が、よりリアルな感覚で目の前に広がっている情報はできれば見たくないんです。住み始めてからも何度か思い出してしまって、気分が悪くなる方もいます。また売れやすさとしても全く数字が変わってきます。

もちろん、内覧のために仲介業者は売主さんにアドバイスしますし、掃除もしていただきますが、いつ売れても良いと思っている時間がある売主さんほど内覧に対する意識が低い傾向にあります。つまり、「時間がある」という今回の例がアダとなってしまうんです。先に新居を購入し、内覧に関して仲介業者に全て任せてしまえば全てのストレスから開放されますし、買主さんも精神的に楽です。

時間も無いしお金も無い人

時間も無いしお金も無い方は「即売却」です。置かれている状況によっては買取も検討しながら、上手な手放し方を行っていきましょう。

今のマンション・戸建て状況は、空き家が社会問題になっていますから、放置することだけはやめて下さい。活用しない資産を放置しておくことは、不動産の管理者としてあり得ないことです。具体的な資産活用法(賃貸・民泊など)が無く、どうしたらいいかわからない方は「売却」の一択になります。

売却と購入を同時進行させたい

同時進行させることはできます。むしろこの希望がより一般的だと思いますが、これにはいくつか条件があります。まず、お住まいのマンションのローン状況を確認して下さい。ローンが残っている状態だと、新居購入のためにローンを二重で組むことが非常に難しくなります。今契約中の銀行とは別のところでローンを組むことになり、他銀行でのローン状況をくまなくチェックされますので、確実に売れる見込みのあるマンションでも、かなり年収が高くないとローンは組めません。

ただ、「買い替えローン」や「つなぎ融資」といったローン残債がある状態でも組めるプランもあります。これを知らない営業マンも多いため、税金面の優遇策も含めて仲介業者から査定を受ける際は質問を投げかけてみましょう。「知らない・分からない」という回答返ってくる営業マンはチェンジした方がいいです。

現実的に、売却と購入を同時で進行させるには個人の及ぶ範囲の情報や知識ではまかないきれないところもあるので、査定を依頼した仲介業者に資金計画をお願いして進めていくことになります。