【任意売却】住宅ローンや借金返済のためにマンションを高く売る方法

みつおパパ
そういえば、この前引越しされた隣の田中さん、借金が原因でマンションを売ったみたいなんだ。住居を売ってもお金が必要って、相当困ってたのかなぁ。
ななみママ
でも最近じゃ「住宅ローンが払えない」って人が意外と多いみたいよ。明日は我が身って気持ちであなたも頑張ってよ。
岩谷せんせい
住宅ローンの未払い・滞納による売却は最近では本当に多いですね。少し前に流行ったゆとりローン(今でいうフラット35のようなローンプラン)でマンションを購入された方に大きな影響が出ていると言われています。

住宅ローンが払えなくなってしまった場合マンションは売るしかないの?

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住宅ローンが払えない、今後も払っていける自信がないという方は、残念ですがマンションを手放すという方法しかありません。現実的ですが、お金が無い状況をいつまでも待ってくれるほど世間はあまくありません。

しかし、「任意売却」という手段によって、普通の物件より高く売ることができる場合もあります。

住宅ローンの滞納状況を確認

まず、自分の今置かれている住宅ローンの滞納状況を確認してください。

  1. 住宅ローンを滞納している(3ヶ月未満)
  2. 住宅ローンを滞納している(3ヶ月以上)
  3. 住宅ローンを滞納していない

ここで「3」に該当する場合は、社会的には普通に住宅ローンを支払いされている方と扱いは一緒です。とにかく「滞納」の実績を作らないためにできることを死に物狂いで探して下さい。たった一度なら口座残高がたまたま足りず引き落としできなかっただけだと判断されますが、1ヶ月以上そのまま放置していると、督促状・催告状が送付されてきます。

ここで更に3ヶ月~6ヶ月以上滞納を続けると、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、月々の分割支払権利を喪失します。そして、俗にいうブラックリスト入りを果たし、社会的に非常に弱い立場となります。

しかし「任意売却」の手続きを踏むためには「滞納の実績」を得ないとできないため、今の滞納状況を知ることは非常に大切です。滞納の実績が無いのであれば、通常通り売却の手続きを進めて下さい。売却価額が足りずローン債務を支払えないと持ち出しの金額が必要になりますが、それは死ぬ気でかき集めて支払いをして下さい。そうでないと、今後は普通の生活を送ることすら困難な状況に立たされます。

ブラックリスト登録は期限がある
ブラックリストに入ってしまったら今後一生お先真っ暗・・・というわけではありません。規約違反と法律違反は異なるので「前科」が付いて回るイメージではないんです。つまり、ブラックリストに入ってしまったとしても、それは数年単位で更新され、その数年の間の支払い実績や社会的な立場を取り戻せばブラックリストからは抹消されます。よく借金取りに追われていたという芸能人の方や、企業の社長さんが笑いながら話していますが、その人たちはクレジットカードも持っているでしょうし、家や車も持っています。今ダメだとしてもそれが一生続くわけではありません。

任意売却・任意売買の決断

「滞納」の事実があったとしても、決してあきらめないで下さい。債権者である住宅金融支援機構や保証会社に対して真摯にその状況を伝え、競売手続きだけは避けていただけるよう相談しましょう。

keibai

あなたの物件が競売にかかってしまうと、確かに何もせずに勝手に売れていくので楽かもしれませんが、強制的に退去させられ、それは漫画のように裸のまま家を追い出されるイメージです。債権者と裁判所が黙々と手続きだけを進める形になりますのであなたの意見はもう二度と届くことはありません。精神的な辛さも家族にかかる今後の不安も計り知れないこととなるでしょう。

それを防ぐために、まずは債権者に「任意売却(任意売買)」の申請を行います。任意売却によれば、あなたとしても債権者としても有利に働くことが多く、ほとんどの債権者は競売の措置など取りたくないのです。

任意売却なら市場価格での売買が可能になり、競売だと市場価格の6割~7割の値段での取引になってしまうため、債権者の債権回収・債務者の債務返済額がまるで変わってきます。マンションが自分の手から離れることは避けられませんが、引越し費用や次の新居での新たなスタート資金は、債権者への態度次第で工面してくれる可能性もあります。