大規模修繕後は修繕積立金が値上がりして売れにくくなるって本当?

みつおパパ
来年このマンションは大規模修繕が行われる予定だね。新しく改修されてマンションの価値が保たれるのは良いことだけど、管理組合の話だと、管理費・修繕積立金の値上がりも予定してるみたいなんだ。このタイミングで売却する場合、マンションは高く売れるのかな?それとも将来の値上げが懸念されて安くなっちゃうのかな?
岩谷せんせい
大規模修繕も管理費等の値上がりも、まだ未来の話なのでなんとも言えませんが、売却のタイミングとしては早いに越したことはありません。というのも、修繕後・修繕前のマンションはどちらも売主がポロポロと現れ出す可能性があるからです。
みつおパパ
私たち以外の売主が現れるのは問題なんですか?
岩谷せんせい
ええ。マンション売却における一番のライバルは、同じマンションの売主だからです。直接的な比較の的となってしまうため、先に売れるのを待つか、値下げ合戦に勝利するか、どちらにしても経済的・時間的な損失が大きくなるのです。

修繕積立金の値上がりは売却に影響しない

マンションの大規模修繕が行われると、管理費や修繕積立金の値上がりが起こるのは当たり前のことです。

一度に何億という管理組合のお金がキャッシュとして失われてしまうため、急な資金ショートを防ぐリスク管理として致し方ない手段なのです。

また大規模修繕は12年に1度の周期で通常行われますが、小規模のスポット的な工事も年に数回行われるのが普通です。その資金も修繕積立金の口座から使用されるため、プールされているお金が無いと問題を放置したままとなり、マンションの価値を落としかねません。

そもそも管理組合の会計は、非営利目的なので管理費・修繕積立金を利用した「儲け」は考えていません。つまり、今の管理費・修繕積立金というのは、そのマンションにおける最適な価格設定になっているため、それが影響して売却額に影響をあたえることは無いのです。安いから良いマンション・高いから悪いマンション、と判断しないようにしましょう。

管理費・修繕積立金が少ないことをアピールするマンションには注意
あなたが今のマンションを売却し、「今度は管理費や修繕積立金が少ないマンションにしたい」と考えている場合は注意が必要です。管理費や修繕積立金はマンション内における「みんなのお金」なので、集まるお金が少ないマンションは、単純に「お金が無いマンション」と同義です。従って、管理費・修繕積立金の値上がりは時間の問題。その釣り文句にそそられてマンションを購入するのは危険です。

大規模修繕前に売却した方が早く高く売れる可能性が高い

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次にマンションの売却のタイミングについてですが、できれば「大規模修繕前」に売却した方がいいです。理由は3つあります。

同じマンションの売主が現れる前に売れる
大規模修繕後なのでお得感を与えられる
修繕中のトラブルに見舞われない

簡単に一つずつ解説していきますね。

①同じマンションの売主が現れる前に売れる

マンション売却における一番のライバルは、冒頭でも触れましたが「同マンションの売主」です。

同じ商品が2つ並んでいれば、安いものや状態のいいものから売れていきますよね。それは買主にとっても「比較」しやすい対象になります。あなたの売り出すマンションと、それよりも高層にある部屋、角部屋にある部屋、南向きの部屋は、あなたの部屋より価値が高くなります。そうした部屋が売りに出されてしまうと、あなたのマンションは「値下げ」というお金による価値で対抗するしかなくなるのです。

これでは経済的損失が高くなり、売るにも持ち出しのお金が多く必要になってしまうこともあるでしょう。「売る」と決めたらさっさと売りに出し、ライバルが出現する前に売り逃げしてしまうのです。特に大規模修繕の前後は、ポツポツと売り出し物件が出てくるので、早ければ早いほど有利となります。

②大規模修繕後なのでお得感を与えられる

マンションにおける大規模修繕とは、マンション価値の維持・向上を目的としています。従って、当たり前ですが修繕後のマンションは本当に綺麗です。修繕の対象となるのは基本的に共用部となりますが、マンションによっては専有部の改修・工事も行うことがありますので、各部屋の価値が向上することもあります。

修繕の内容を確認し、買主にお得感・新築感をアピールしましょう。

③修繕中のトラブルに見舞われない

daikibo

大規模修繕中のマンションは本当にトラブルが続出します。

・工事の騒音、ニオイ
・足場が組まれることにより洗濯物が干せない
・足場とネットが張られることで数ヶ月に渡り薄暗い部屋の中での生活
・作業員の出入りの多さ
・空き巣(足場が組まれているので上階も狙われる)
・プライバシーの問題
・工期の延長(99%予定通り工期が進むことはありません)

などなど。マンションの共有スペースには工事本部が置かれ、クレーム窓口が設置されるほど居住者のクレームが耐えません。体験された方なら分かりますが、大規模修繕は精神的な負担が本当に大きいのです。どうせ手放すマンションに対して、それをわざわざ体験して売りに出すのは意味がありません。