人気・急騰エリアのマンションなのに思ったより低く査定された

みつおパパ
正直うちのマンションは人気があると思っていたんだけど、査定額がイマイチだったなぁ…。査定額の根拠は以前教えてもらったけど、どうも納得できない気がするよ。
ななみママ
素人目線ではそう感じるわね。もしかしたら他のところに頼んでおけばもっと高い査定が出たのかしら。
岩谷せんせい
査定額が低かったとしても心配することはありませんよ。結局、査定額というのは売主さんに対する「提案」ですから、「これくらいで売りに出してみてはいかがでしょう」といった意味合いに過ぎません。もちろん、適当に算出しているわけではありませんが、売り出し価格は売主さんがそれを参考に自由に決めていいんです。それに、人気エリアというのは過去の取引事例が通用しない唯一の例です。経年による劣化が前提のマンションですが、人気エリアのマンションは取引事例に関わらず価格が高騰することもありますよ。強気の価格を付けてみてもいいかもしれませんね。

人気エリア・価格急騰エリアに時点修正を提案する営業マンに注意

toyosu

マンションの査定においては「取引事例比較法」を元に算定を行います。その方法は物件の築年数・間取りなどの基本情報を元に、同一マンション・周辺物件の過去の取引事例に照らして、算定するものです。

しかし、マンション価格は1ヶ月単位で上下し、全ての物件が経年劣化を前提に下落するわけではありません。従って、「このマンションはもう◯年も経っていますし、周辺のマンションの相場的にも◯千万がいいところではないでしょうか」などと、時点修正を促す営業マンには注意したほうがいいかもしれません。

どんな営業マンであっても、そこが人気エリアであるということを「知らない」なんてことはありません。頭が回らないのか知らないのか分かりませんが、そのような営業マンに頼んでしまうと大損してしまいます。不動産売却における「損」とは、普段の買い物の100円、200円という規模ではありません。100万~200万、場合によっては500万~1000万という損をこうむることもあるのです。

周辺の都市開発によってマンションの価値が上がる

最近の例で言うと江東区豊洲エリアの都市開発が東京オリンピックに向けて進んでいます。マンションや商業施設の開発がどんどん進んでいて、積極的なマンション投資も行われているようです。地震による影響なども懸念されていますが、人口はどんどん増え、マンションの価格も上がっていますね。豊洲に住んでいる方を「キャナリーゼ」なんて呼ばれたりもしているようです。

ただこのマンションも東京オリンピックが決まらなければ普通のマンションのように経年劣化に伴って低下していた可能性があります。実際に、大規模都市開発が行われる前の豊洲のマンションは、分譲価格も安く過去の取引価格も低く推移していました。

今でこそあり得ませんが、仮にこの豊洲のマンションを築年数や過去の取引実績だけで見ると、考えられない価格で売り出すことになります。一般的な相場・過去の実績というのは、社会背景によって大きく変わることがあるので、社会情勢に詳しく今後の値上がりが見込まれる物件については少し強気で売りだしてもいいかもしれませんね。

あなた自身がマンションを惚れ込みすぎていることはありませんか?

今回のケースは、人気エリア・急騰エリアに関わらず、売却価格が低く査定されたわけですが、それは営業マンの力量が劣っているか、売主の妄信であることも考えられます。正直なところ物件を見てみないとわからないところもあります。そして取引実績も全く無駄というわけではなく、むしろ全ての営業マンが必ず確認しますのでそれは必要な情報です。

仮に豊洲のマンションのように明らかに価値の上昇が分かるような物件で低く査定してきたら、自分で価格を設定して売りに出せばいいのですが、中には、自分のマンションを好きすぎて「もっと高くても売れる!」と信じこんでしまい時間だけがすぎてしまうケースも少なくありません。

そのマンションについて一番よく知っているのは仲介業者でも、専門家でも、買主でもなく、売主であるあなたです。だからこそ、価値にこだわりが見え、うまく売れていかないことがあるのです。我が子の魅力を一番知っているのは親ですが、その親が「この子は本当に良い子なんです!」と聞かされても、中々その魅力というのはストレートに伝わってこないですよね。

「知らない」「分からない」という営業マンも問題ですが、売主側の問題も実は隠れているということを肝に銘じておきましょう。

マンションの適正価格を確実に知る方法

ここまでお読みいただいた方ならわかると思いますが、マンションというのは社会情勢や営業マンの知識量、売主の価値観など、様々な要素が絡み合って構成されます。

従って査定額に差が出るのは当たり前で、売主自身の知識量や周辺の社会情勢を自分でも把握しておくべきなのです。「今」の適正価格で、信頼のおける仲介業者を探しだすためには自分自身でもアンテナを張っていく必要があります。

一括査定を申し込むにも、そういった目線で業者選定を行うべきだと思いますし、売主として仲介業者に伝える項目も具体的になるのではなっていくのではないでしょうか。この記事を読むだけでも、実際に売れる金額が何十万、何百万と変わってくるはずです。