低層階で眺望が悪いタワーマンションの相場と高く売るためのコツ

みつおパパ
会社の先輩がタワーマンションを売却したらしいんだ。酒井さんだよ、去年一緒にお邪魔しただろ?
ななみママ
ああ、あの見栄っぱりの人ね。でもタワーマンションって言っても確か5階じゃなかった?「眺望」っていうほどのものでもなかったし、どうせ大した金額で売れなかったんじゃないの。
みつおパパ
僕もそうだと思ったんだけど、次の購入資金に充てられるくらい元が取れたんだってさ!
岩谷せんせい
マンションは取引事例比較法によって査定額が出されますが、それはあくまで査定です。またタワーマンションは取引事例比較法が適用しにくい事例もあって、実は思っていた以上に高く売れることもあるんですよ。

低層階のタワーマンションを高く売る方法

towerm

タワーマンションは眺望が命であることは変わりませんが、実は眺望が悪くても、低層階でも高く売ることができる場合があります。これは営業マンも基本的に抑えている内容になりますが、売主である自分の中でも知識として覚えておくと、より高額で取引できる可能性が広がります。

方角は良いも悪いも使いよう

これは2016年7月現在の「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル(44階建て)」という住友さんの看板物件の売り出し中の部屋です。

階数 売り出し価格 間取り 専有面積 1㎡辺り 採光方向
8 6350万 3LDK 72.27㎡ 87.9万
9 5850万 2LDK 62.22㎡ 94.0万
10 7680万 3LDK 83.57㎡ 91.9万 北東
16 6280万 3LDK 72.57㎡ 86.5万 西
28 8780万 3LDK 82.35㎡ 106.6万
30 6980万 2LDK 72.27㎡ 96.6万
30 5880万 2LDK 62.31㎡ 94.4万
30 6550万 2LDK 72.17㎡ 90.1万 西
38 7680万 2LDK 77.5㎡ 99.1万 西
38 6780万 2LDK 74.44㎡ 91.1万

一概には言えませんが、また最近の傾向からしても、タワーマンションとして売り出している物件に関しては、南向き以外のマンションはほとんど団子のような価格設定です。実際にこの表からも分かるように、9階の物件と38階の物件の1㎡辺りの価格を比較すると9階の方が高いというおかしな状況になっていますよね。売り出し価格は1000万以上違いますが、そもそも専有面積が違いますので必ず㎡辺りで比較して下さい。

もちろん、実際にその部屋の状態を見ていませんからあくまで表面的な分析になりますが、ほとんどの方は階数と売り出し価格しか見ずに決定してしまうため、数字の根拠・裏付けを見ると、実は低層階の部屋でも中々いい値段を付けているものが少なくないのです。

北向きをプラスに変える

方角は普通「北向き」が悪いとされていますが、㎡辺りの金額を見るとどうでしょうか。特別低い値段ではないですよね。

ただ、売り出し価格は低いです。これは今回のように複数物件売りだされているときによく使う手法です。並べて俯瞰したときは、「やっぱり北向きだからこの部屋は安いな」と思いますが、実際の㎡辺りの金額は全然安くないという数字のマジックです。

南向きはやっぱり強い

「南向き」はマンションの売却において非常に有利です。「南向き」一択の人に向けて強気の価格設定をすることもできます。これは例え低層階であっても強気の価格を設定して問題ありません。物件を見て回っている買主さんとしても「これは低層階だけど、南向きだからこの値段なんだな」と、説明してないのに勝手に自己解釈してくれます。

通常、マンション内で他の部屋が売りに出されている今回のような状況は、ライバルが増えて売れにくいのですが、「南向き」というだけで差別化ができるため、むしろ周囲のライバルたちが自分の引き立て役になるのです。自信を持って強気の値段を付けてみるのも手です。

売出し物件が自分以外にいなければ高く売れる可能性が高い

マンション売却と戸建て売却の一番の違いは、ライバルの有無です。

同じ建物内で、自分以外に売りに出している部屋があれば、買主さんにとって必ず比較検討の対象となり、売れる機会は単純に2分の1となります。しかし、自分以外に売りに出している部屋がなければ、買主としては比較対象が無いので、売主の言い値で購入してしまうケースが多いのです。

タワーマンションは特別な存在

タワーマンションというのは、都心を除くと、その地域・町・駅で通常1つしかありません。その周辺に住まわれている方にとっては、周囲のマンション相場が該当しない特別なマンションと認識します。全てとは言えませんが、取引事例比較法が適用しにくい対象なのです。

例えば、西東京の「東村山」という地域には、パークハウスワンズタワーというタワーマンションがあります(27階建て)。

onesplaza

東村山で最も高い建物ですし、駅直結なのでその地域で知らない人はいません。このマンションは全て埋まっていたのですが、最近1室だけ売りに出されました。

その価格が4800万円でした。
(3SLDK、10階、76.52㎡、@62.7万)

この価格は周辺のマンションの価格に比べて1000万~2000万近い価格設定です。1㎡辺りの値段も突き抜けています。10階とありますが、7階以下は商業施設なので実質マンション内では低層階に当たります。

もちろん売れるかどうかはまた別の問題ですが、少なくともこの地域に住んでいる人から見れば「タワーマンションだからしょうがないよね」と誰でも納得してしまう価格設定です。これが同マンション内で低く売りに出している人がいれば、また価格は変わってくるでしょうが、売りに出している人が自分一人で、しかもタワーマンションであるなら、言い値で値付けできてしまうんです。

別にそれで売れなかったとしても、価格を下げればいいだけなので時間に余裕がある場合は少し強気の価格設定をしてみてもいいかもしれません。