障子の破け・画鋲の穴などはマンションの売却額にほとんど影響しない

みつおパパ
あー!またチビが障子に穴開けたよー…明日査定だっていうのに、これじゃ査定が低くなるよ。
岩谷せんせい
障子くらいで査定が落ちることはありませんよ。もしそんなものを査定に入れる業者があれば、むしろ悪い営業マンに捕まらなくてよかったと、プラスに考えるべきでしょう。

マンション査定額の構成要素

shoji

障子が破れたり、壁に画鋲の穴があったり、もちろんこれらは無いに越したことはありませんが、何十万円と大きな減少に繋がるものではありません。

なぜなら、それを直すために何十万円という費用がかかるわけではないからです。これはエアコンを買い換えてあげたからと言って査定額が上がらないのと同じ理屈です。

取引事例比較法からの減点方式

マンションは近隣相場の取引実績と、今の販売市況を見ながら営業マンが査定をします。そこに営業マンの経験と勘が入り混じり、それぞれ異なる査定額が提出されるわけですが、それは基本的に上限額からの減点方式なので、驚きの金額が査定されることはほとんどありません。

事前にスーモやホームズといったポータルサイトで下調べをしておけば、近隣相場は個人でも大体予想が付きます。

それを見ても分かる通り、単位は全て10万円です。大体が100万単位で、個人的には10万円でも細かい気がします。簡易的な査定における減点方式でも10万円単位で行うので、障子が少し破けていたり、壁に画鋲の跡があっても、意思決定を左右するほどの減点対象とはならないのです。

もちろん営業マンはそうしたところを見ないわけではありませんが、査定後実際に売っていくにあたって「障子は内覧までに必ず直しておいて下さい」「ハウスクリーニングを入れておいてください」とお願いすると思います。売却価額を下げるよりも、自分の持ち出しで綺麗にした方が、買主側からもイメージが良いのです。

方角と角部屋が大きなプラス材料

取引事例比較法の影響を受けず、査定額に大きく影響を与えるのは「方角」と「角部屋」です。

特に四方に各部屋があるタワーマンションでは、方角によって大きく価格が異なります。一番価格が高くなるのは「南向き」で、「北向き」が低くなりがちです。また「角部屋」も過価格を釣り上げられる要素の一つです。なぜなら、「南向き」「角部屋」というのはそれだけでブランドに当たり、さらに購入希望者もそれに絞って検索をかけるため、多少高くても自分で納得して購入してしまうんです。

むしろせっかく「南向き」「角部屋」なのに回りの部屋より安く設定すると、「何か問題がある物件なんじゃないか」と勘ぐられることもあります。

ここでお話したいことは、マンションの売却価格に関して力を入れるべき所を間違えないように、ということです。マンションの価格は地道な取り組みによって変動するのではなく、たった一つのメリット(もしくはデメリット)によって大きく変わるものなんです。