マンションを売り出すなら消費税の増税前と後どっちが得?

みつおパパ
マンションは消費税が10%にあがる前に売り出した方がいいよね!仮に4000万円で売れたら、400万も買主さんが負担になっちゃうし。僕らも夢のマイホームを購入する上で、増税前に決着を付けたいな。
ななみママ
確かマンションは消費税ってかからないんじゃなかった?仲介業者のホームページにも「税込・税抜」の記載って見たことない気が…。
岩谷せんせい
さすがななみさん!その通り、マンションの売買は、あくまで売主さんと買主さんの個人取引になりますので、そこに消費税が介入することはないんです。あくまで仲介業者は、両者の仲人でしかありませんから。ただ、その仲介料については仲介業者と個人のやり取りなので消費税がかかります。一番大きなマンションに消費税がかからないのは嬉しいですが、細かい所で増税の影響を受けることは覚えておきましょうね。

売主にかかる消費税の影響はほとんどない

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消費税の10%増税は、当初2015年10月を予定していましたが、2017年4月に延期されました。
そしてその後の景気状況を見て、2019年10月に再延期されることが分かりました。

これが早まることは無いと思いますが、再々延期というのは十分考えられます。少なくとも「今」マンションを売ろうか悩んでいる人にとってはあまり関係のないことですし、実際に売主に消費税増税の影響が重くのしかかることはないので、気楽に考えて行きましょう。

消費税の基礎知識
消費税は消費活動に対して掛かる税金なので基本的に事業者に対して課せられます。従って個人間で行う売買取引については消費税がかかりません。しかし、仲介業者に対する仲介手数料や、登記にかかる司法書士への報酬などには消費税がかかります。

売主の負担になる消費税の項目

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仲介業者に対する仲介手数料

マンションの売買取引を仲介してくれた仲介業者に対して仲介手数料を支払うことになりますが、これに対しては消費税が課されます。4000万で成約したマンションの仲介手数料は、最大126万円(成約価格×3%+6万円)ですが、ここに消費税分が上乗せされます。

「最大」と強調したのは、私達が通常仲介業者に支払っている手数料は値引きの余地がある数値だということです。消費税が増税された際には、この差額分を値引きできないか交渉してみましょう。多くの方が言われるがまま支払いしてしまうのですが、増税というきっかけがあれば言わないのは損です。

司法書士への報酬

マンションの所有権移転登記をする際に司法書士に依頼すると、その対価としての報酬を支払わなければいけません。この報酬にも消費税が課されます。

あまり「値引き」の性質を持たないものなので、交渉するのは難しいです。

原状回復費用・ハウスクリーニング費用・引越し費用

マンションを売りに出す際、リフォームや原状回復、ハウスクリーニングなどを依頼する場合、消費税が課されます。リフォームなどを行う場合100万以上かかることもあるので、増税前に行っておきたいところです。

依頼した仲介業者が財閥系(三井・住友・三菱など)であれば、グループ会社にリフォーム・清掃・引越しを担う会社を抱えているので、安く斡旋してくれます。複数仕事を依頼すればその営業マンの紹介料もマージンで入るので、消費税分の値引き交渉もしやすくなるかもしれません。

最近はどこの不動産会社も「住」というものをかなり広義に捉えていて、暮らしに携わる全てのことを自社で完結させる取り組み(ライフサポート)を行っています。要は「何でも屋」ということです。「こういうサービスはありますか?」と聞いてみると、以外なものやサービスを安く提供してくれるかもしれません。

新築戸建ての購入は消費税の影響を受ける

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中古マンションの売買は個人⇔個人の取引なので消費税がかかりませんが、新築マンションや新築戸建ての取引においては、個人⇔事業者との取引になるため消費税の影響を受けます。

5000万円の新築戸建てを増税後に購入すれば、500万円の消費税がかかります。8%時に比べて100万円も高くなりますので、無視できない数字です。従って、マンションを売却した後、新築の戸建てへ住もうと考えているみつおさんご家族のような方は、必ず消費税の増税スケジュールを確認しておきましょう。

増税の前後は値下げに柔軟に対応するとみられる
8%増税前は、不動産に限らず消費者を散々煽っていましたよね(特に家電)。しかし煽った挙句、8%に上がった後の数ヶ月間も値下げやキャッシュバックなどの対応をしている企業が多く見受けられました。その後は徐々に落ち着いて、今では8%に完全に定着していますが、要は10%に上がったときも同様のことが起こると推測できますよね。売る側としてはこの波に乗りたいですし、買う時も一番安いときに買いたいです。しっかり市場を見ながら判断できるようにしましょう。