管理費の無駄遣い?マンション管理士を契約してわかったデメリット

みつおパパ
そういえばうちのマンションって外部の専門コンサルタントが入ってるんだって。聞こえはカッコイイけど、具体的に何してるんだろうね。

ななみママ
「マンション管理士」でしょ?確かに業務内容とかわかりにくいし、見える形で恩恵があるわけじゃないしね。その顧問料だって私たちの管理費から出てるわけだし。

岩谷せんせい
マンション管理士は最近注目を浴びている民間資格です。ただ、宅建・医者・税理士のような、その資格を持った人しかできない独占業務があるわけじゃないので、マンションとして「マンション管理士を雇わなければいけない」というような窮地に立たせられることは現実的にあまりありませんね。

マンション管理士は私たちに何をしてくれるのか?

kanrisi

マンション管理士は、会計士・税理士・弁護士のような「士」の名前が付いていますが、国家資格でもなければ独占業務があるわけでもありません。

マンション管理業者が取得しなければいけない「管理業務主任者」とは明確に異なります。こちらは国家資格で独占業務があり、社会的な評価が高い資格になります。

マンション管理士がしてくれること

マンション管理士がやってくれることは、管理組合の運営を第三者の視点でコンサルタントすることです。

管理組合というのは、聞こえはいいですが、実態は法律に無頓着な素人で構成されている団体です。役員さんも輪番制で毎年入れ替ることがほとんどなので、知識がついてきたところで交代になってしまいます。

それをサポートするために管理会社がいるのですが、実態はこの管理会社におんぶに抱っこで、言われるがままの経営が施されています。ただ、これこそが管理会社の仕事ですし、ほとんどの会社がポリシーを持ってやっているため何も問題ありません。

しかし、色々な管理会社がいますので、これを自分の思うようにコントロールすることもできてしまいます。そこに第三者の視点で、管理組合と管理業者という関係の外から、新鮮な意見を取りれるために、マンション管理士を雇って組合運営の質を高めようと取り組むのです。

マンション管理士を雇ったことで管理組合の質が高まったという客観的な事例は少ない

マンション管理士の主な業務は「助言」「コンサルタント」という形として見えにくい業務になります。さらにマンション会計自体が「利益」を目的にした「財務会計」ではないため、結果が出てもわかりにくい性質をもっています。

また、マンション管理士の導入に成功している(結果が出ている)マンションというのは、「更にこのマンションをよくしたい」「マンションの資産価値を更にあげたい」といったプラスアルファ・ステップアップとしての導入になります。

経験上、組合運営がうまくいかなくなったときは何をしても無駄で、特にマンション管理士を雇い入れても、その顧問報酬の支払いで無駄金が増えるだけなのです。

組合運営が火の車に陥ったマンションを立て直す方法は、「管理費の値上げ」という方法しかありません。居住者が思っている以上に管理会社の方々は働いています。私は管理会社の経理・財務部門で働いていた経験もあるのでわかりますが、管理会社としての利益はほとんど頂かず、タダ働きのような形で組合運営のサポートをしているところがほとんどです。

そもそも組合が経営難になったり、歯車が噛み合わなくなる主な原因は、居住者らの「管理費滞納」です。

これを打破するためには、

  • 管理費を値上げする
  • 滞納者には遅延損害金を請求する

といった対策を取らなければいけません。マンション管理士を雇い入れればこうしたHowTo関係を教えてくれますが、ネットで調べれば出てくるようなことですし、もちろん管理会社も熟知した内容です。

こうした「助言」に対してマンション管理士費用を月数万円で雇うことに、対価としてのメリットがあるかと言われれば疑問を隠せません。

マンション管理士と理事長が繋がっている可能性

これは実際にあった事例になりますが、マンション管理士と理事長が裏で繋がっていて、マンション管理士報酬を理事長に横流ししていたということがありました。

普通、管理組合の役員さんというのは無報酬で組合運営に取り組みますが、こうした形で裏でやりとりして、私たちのお金が使われているという悲しい事件もありました。

確かに、規約で役員さんに報酬を支払うよう定めることはできますが、その場合はきっちりとした組合運営が求められますし、月1回の理事会だって必ず出なければいけないなど、強制力と責任がかけられ、逆にみんなやりたくなくなってしまうんです。

実際、無報酬で組合運営をやっているマンションが多いので、これが通例となってきています。設定するとしても1000円単位なのでお小遣いほどにしかなりません。

それがマンション管理士の場合は、それがお仕事であり、狭い業界なので仕事の取り合いになります。そこでこのような汚い手口を使い、自分に実績や経験をつけステップアップを企む悪いマンション管理士もいるのです。

戸数が多いマンションを担当すればそれだけ自分の箔になりますし、顧問料も吊り上がります。

マンション管理士導入が必要なマンションとは?

マンション管理士の導入は、総戸数150以上の大規模マンション、タワーマンション以外は、基本的に考えなくて大丈夫です。これに当てはまらないマンションは、マンション管理士にお金を払って改善を図るより、その支払うはずだったものを管理費値上げに当てた方がマンションは間違いなく再建できます。

そしてもっと管理会社の尻を叩いて働かせることです。組合運営に居住者一人一人が積極的になり、管理会社の担当フロントに具体的に困っている内容をぶつけます。場合によっては支店長クラスまで話を通してもらいます。

居住者の皆さんが思っている以上に、管理会社はマンションの戸数やブランドによって優劣をつけていません。

逆にタワーマンションや大規模マンションは、特有の施設や、商業施設が同時に入っていたり複雑なので、税金や不動産以外の法律に詳しいマンション管理士を雇うのは手ではあります。しかしこれは、「マンションを再建したい」という藁にもすがる思いで導入するものではなく、あくまで「資産価値維持・向上」という大前提を、組合と管理会社とマンション管理士と、三者が対等な立場で行っていくためのものです。